Nguồn cung tăng chậm, tỷ lệ trống ở mức hợp lý
Tính đến quý II/2025, TP.HCM ghi nhận tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 2,9 triệu m², trong đó giá thuê trung bình ở mức 843.000 đồng/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 88%. Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ các ngành công nghệ, tài chính – ngân hàng, bảo hiểm và giáo dục.
Trong khi đó, thị trường Hà Nội đạt 2,28 triệu m² diện tích sàn cho thuê từ 193 dự án, giá thuê trung bình khoảng 564.000 đồng/m²/tháng, và công suất thuê 83%. Khu vực phía Tây và nội thành tiếp tục thu hút sự quan tâm của khách thuê, trong khi khu trung tâm (CBD) lại thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung văn phòng hạng A.
Theo CBRE và Savills, một xu hướng rõ rệt đang diễn ra tại cả hai thành phố là dòng khách thuê đang dần dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm, tìm đến các dự án ở vùng lân cận có giá thuê hợp lý hơn và kết nối giao thông thuận tiện, đặc biệt khi các tuyến metro, BRT và xe buýt điện đang từng bước hoàn thiện.
Các tòa nhà hạng A mới ở ngoài trung tâm đang trở thành lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo hình ảnh chuyên nghiệp.
Ông N.T.D, đại diện một doanh nghiệp công nghệ đang thuê văn phòng tại một phường ở trung tâm TP.HCM, chia sẻ: “Chúng tôi sẵn sàng trả giá thuê cao hơn nếu dự án đảm bảo được chất lượng không gian, vị trí trung tâm và tiện ích kèm theo. Nhưng trong bối cảnh hiện nay, các lựa chọn ngoài trung tâm cũng rất đáng cân nhắc”.
Tương tự, bà L.T.H, quản lý điều hành một tổ chức giáo dục quốc tế tại Hà Nội cho biết: “Văn phòng của chúng tôi mới chuyển từ Hoàn Kiếm sang khu Trung Hòa – Nhân Chính. Diện tích rộng hơn, giá thuê giảm gần 20%, lại gần tuyến metro tương lai. Đây là xu hướng mà nhiều đơn vị giáo dục đang theo đuổi”.
Thị trường ổn định, tiềm năng tăng trưởng đều đặn
Bà Thanh Phạm – Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, CBRE Việt Nam tại TP.HCM cho biết, với việc sáp nhập hành chính giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu chính thức có hiệu lực, thị trường văn phòng mở rộng được dự báo đạt gần 1,9 triệu m2 NLA (diện tích sàn hiệu dụng) vào năm 2025.
Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung tại khu vực TP.HCM cũ, tuy nhiên, giá thuê văn phòng hạng B có thể giảm do nguồn cung gia tăng trên toàn khu vực hợp nhất, trong khi văn phòng hạng A được kỳ vọng không ảnh hưởng nhiều.
Riêng với Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, sau ngày 1/7/2025, phân khúc bất động sản văn phòng có thể được hưởng một số thuận lợi, đặc biệt khi so sánh tương quan với TP.HCM.
Việc Hà Nội sáp nhập hành chính là bước đệm tích cực để thành phố định hình lại thị trường văn phòng một cách đồng bộ, thông minh và linh hoạt hơn, giúp gia tăng sức cạnh tranh so với TP.HCM, nhất là phân khúc ngoài trung tâm. Tuy nhiên, để thực sự vượt lên, Hà Nội cần đầu tư mạnh hơn vào chất lượng hạ tầng, kết nối metro và chuẩn hóa mô hình tòa nhà văn phòng cao cấp.
Các chuyên gia cũng dự báo, từ nay đến năm 2026, thị trường văn phòng sẽ không bùng nổ nhưng vẫn ổn định và có dư địa tăng trưởng nhẹ, nhờ nhu cầu mở rộng từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ, dịch vụ chuyên nghiệp, bảo hiểm và giáo dục.
Ước tính đến cuối năm 2027, TP.HCM sẽ bổ sung thêm khoảng 234.000 m² văn phòng mới, trong khi Hà Nội dự kiến có thêm 284.500 m², phần lớn nằm ngoài khu trung tâm. Đáng chú ý, cả 2 thành phố đều không có thêm nguồn cung hạng A mới tại khu trung tâm trong tương lai gần.
Với nguồn cung tăng chậm và nhu cầu chất lượng cao ngày càng rõ rệt, thị trường văn phòng tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn “điều chỉnh tích cực” – nơi các nhà đầu tư có thể hướng đến phát triển bền vững, tập trung vào sản phẩm hạng A có khả năng vận hành linh hoạt, chi phí hợp lý và thích ứng với xu hướng làm việc kết hợp (hybrid working).
Thị trường văn phòng TP.HCM và Hà Nội vẫn đang ở trạng thái cân bằng, ổn định và chất lượng, với nguồn cung mới chậm, nhu cầu chất lượng cao tăng, giá thuê tiếp tục gia tăng nhẹ và tỷ lệ lấp đầy cao. Đây là thời điểm lý tưởng để phát triển hoặc thuê văn phòng theo định hướng lâu dài và chiến lược.
Theo: Gia An
Nguồn: baodauthau.vn
