Nhiều chủ đầu tư tin rằng: tòa nhà mới = an toàn, ít rủi ro, dễ vận hành.
Nhưng thực tế thị trường cho thấy điều ngược lại: rất nhiều tòa nhà mới xây gặp sự cố nghiêm trọng chỉ sau 6–12 tháng vận hành, trong khi không ít tòa nhà cũ vẫn hoạt động ổn định, có khách thuê lâu dài và dòng tiền đều.
Vậy điều gì khiến một tòa nhà mới nhưng vận hành kém trở nên nguy hiểm hơn cả tòa nhà cũ?
Bài viết này sẽ phân tích rõ từng khía cạnh để chủ đầu tư nhìn đúng – làm đúng – và tránh những “cái giá ngầm” cực kỳ đắt đỏ.
1. Tòa nhà mới thường chủ quan, tòa nhà cũ thì đã trả giá đủ rồi
Đây là điểm khác biệt lớn nhất.
Với tòa nhà mới:
- Chủ đầu tư thường chủ quan:
“Nhà mới mà, có gì đâu mà lo?” - Quy trình vận hành chưa hoàn chỉnh
- Nhân sự vận hành tuyển vội, thiếu đào tạo
- Không có checklist rủi ro vì… chưa từng gặp sự cố
Với tòa nhà cũ:
- Đã từng hỏng, từng lỗi, từng bị khách phàn nàn
- Đã sửa – vá – điều chỉnh – rút kinh nghiệm
- Hiểu rất rõ điểm yếu hệ thống
- Có thói quen phòng ngừa thay vì chữa cháy
👉 Nguy hiểm nhất không phải là tòa nhà cũ – mà là tòa nhà mới nhưng chủ quan.
2. Hệ thống kỹ thuật mới nhưng chưa “chạy rà”
Tòa nhà mới giống như một chiếc xe mới lăn bánh:
Đẹp – mạnh – hiện đại, nhưng nếu không được kiểm tra và vận hành đúng cách, sự cố có thể đến bất cứ lúc nào.
Các lỗi thường gặp ở tòa nhà mới:
- Hệ thống điện quá tải do tính toán sai công suất thực tế
- Điều hòa trung tâm hoạt động không ổn định
- Bơm nước – thoát nước chưa được test đủ tải
- Thang máy lỗi do cài đặt chưa tối ưu lưu lượng người dùng
👉 Tòa nhà cũ hỏng vì “đã mòn” – tòa nhà mới hỏng vì “chưa hiểu nó”.
3. Thiếu quy trình vận hành ngay từ đầu = nguy cơ tích tụ rủi ro
Một sai lầm phổ biến:
“Khi nào có khách nhiều thì làm quy trình sau cũng được.”
Thực tế:
- Quy trình phải có trước khi có khách
- Khi khách vào ở rồi mới loay hoay làm quy trình → quá muộn
Hệ quả của việc không có quy trình:
- Nhân sự xử lý mỗi người một kiểu
- Sự cố nhỏ không được ghi nhận
- Sự cố lặp lại nhiều lần nhưng không ai chịu trách nhiệm
- Không có dữ liệu để cải tiến
👉 Tòa nhà mới không có quy trình vận hành giống như một cơ thể không có hệ thần kinh.
4. Nhân sự vận hành “chắp vá” là rủi ro lớn nhất
Nhiều chủ đầu tư tòa nhà mới thường:
- Thuê bảo vệ, lao công rời rạc
- Giao thêm việc cho người không chuyên
- Không có người chịu trách nhiệm tổng thể
Trong khi đó, vận hành tòa nhà là một hệ thống, không phải vài con người làm việc riêng lẻ.
Hậu quả thường thấy:
- Không ai theo dõi tổng thể tòa nhà
- Không phát hiện sớm các dấu hiệu bất thường
- Khi sự cố xảy ra → đổ lỗi lẫn nhau
👉 Tòa nhà mới + nhân sự nghiệp dư = công thức rủi ro cao nhất.
5. Tòa nhà mới thường… không lắng nghe khách thuê
Một nghịch lý:
- Tòa nhà mới đẹp nhưng khách lại không ở lâu
- Tòa nhà cũ bình thường nhưng khách ở rất bền
Lý do nằm ở vận hành trải nghiệm.
Những điều khách thuê quan tâm (nhưng hay bị bỏ qua):
- Thang máy có ổn định không?
- Xử lý sự cố có nhanh không?
- Nhân sự có thân thiện, chủ động không?
- Không gian chung có sạch – an toàn – dễ chịu không?
👉 Khách thuê không ở vì tòa nhà mới hay cũ – họ ở vì cảm giác an tâm.
6. Sự cố ở tòa nhà mới gây mất niềm tin mạnh hơn
Khi tòa nhà cũ gặp sự cố:
- Khách dễ thông cảm: “Nhà cũ mà.”
Nhưng khi tòa nhà mới gặp sự cố:
- Khách thất vọng gấp đôi
- Kỳ vọng cao → phản ứng mạnh
- Đánh giá xấu lan rất nhanh
Một sự cố nhỏ ở tòa nhà mới có thể:
- Phá hỏng hình ảnh thương hiệu ngay từ đầu
- Gây khó khăn cho việc cho thuê sau này
- Tăng chi phí marketing để “chữa cháy hình ảnh”
👉 Rủi ro lớn nhất của tòa nhà mới là đánh mất niềm tin ngay lần đầu.
7. Chi phí sửa sai ở tòa nhà mới luôn đắt hơn phòng ngừa
Nhiều chủ đầu tư nghĩ:
“Tiết kiệm vận hành ban đầu để giảm chi phí.”
Nhưng thực tế:
- Sửa sai luôn đắt gấp 3–5 lần làm đúng từ đầu
- Sự cố gây gián đoạn khai thác
- Phải bồi thường, giảm giá, giữ khách
- Mất thời gian, uy tín và cơ hội
👉 Vận hành kém không chỉ tốn tiền – mà còn tốn tương lai của tòa nhà.
8. Bài học then chốt cho chủ đầu tư tòa nhà mới
Nếu bạn đang hoặc sắp đưa một tòa nhà mới vào khai thác, hãy ghi nhớ:
✔️ Đừng đánh giá thấp vận hành
Vận hành không phải việc phụ – đó là xương sống của dòng tiền.
✔️ Làm quy trình trước, không phải sau
Quy trình càng sớm – rủi ro càng thấp.
✔️ Có người chịu trách nhiệm tổng thể
Một đầu mối – một hệ thống – một tiêu chuẩn.
✔️ Tư duy dài hạn, không “ăn xổi”
Tòa nhà sống 10–20 năm, đừng vì tiết kiệm vài tháng đầu mà trả giá nhiều năm sau.
Tòa nhà mới nhưng vận hành kém nguy hiểm hơn tòa nhà cũ vì:
- Chủ quan
- Thiếu kinh nghiệm thực chiến
- Chưa có quy trình
- Nhân sự không đồng bộ
- Dễ mất niềm tin khách thuê ngay từ đầu
Một tòa nhà muốn bền – sinh lời – có giá trị lâu dài không chỉ cần xây đúng, mà phải được vận hành đúng ngay từ ngày đầu tiên.
🏢 Tòa nhà không “chết” vì cũ – mà “chết” vì bị vận hành sai.
💼 HD SERVICE không chỉ giúp bạn vận hành – mà còn giúp bạn tăng giá trị – tăng hiệu quả – giảm áp lực quản lý.
Liên hệ HD SERVICE ngay hôm nay!
Bạn đang sở hữu hoặc sắp hoàn thiện tòa nhà tại Bình Dương?
Bạn muốn tối ưu hóa hiệu suất khai thác – giảm rủi ro vận hành?
📞 Hotline: 0886 80 00 99
📧 Email: support@hdservice.com.vn
📍 Văn phòng: 68 Hoàng Văn Thụ, P. Thủ Dầu Một, TP. Hồ Chí Minh
📩 Đặt lịch tư vấn miễn phí với chuyên gia tại đây
